部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或銷售人員為促成交易，設(shè)計(jì)出各種“優(yōu)惠套餐”，其中“多交居間費(fèi)可抵更大額購(gòu)房?jī)?yōu)惠”的做法在市場(chǎng)上并不少見。這種看似“劃算”的操作背后，卻隱藏著法律風(fēng)險(xiǎn)。一起相關(guān)案件的判決結(jié)果，為購(gòu)房者敲響了警鐘：變相超過商品房備案價(jià)格的部分，將被認(rèn)定為無效。
案例回顧：8萬居間費(fèi)與15萬優(yōu)惠的“交易”
購(gòu)房者小王（化名）看中了一套總價(jià)約300萬元的新建商品房。銷售顧問私下向其提出一個(gè)“方案”：如果小王愿意向某關(guān)聯(lián)經(jīng)紀(jì)公司額外支付8萬元的“居間服務(wù)費(fèi)”或“渠道費(fèi)”，就可以享受一個(gè)“內(nèi)部?jī)?yōu)惠”，在總房?jī)r(jià)上直接減免15萬元。算下來，小王實(shí)際支付“293萬元房款+8萬元額外費(fèi)用”，比原價(jià)“節(jié)省”了7萬元。小王覺得劃算，便同意了該方案，并簽訂了相關(guān)協(xié)議。
事后，小王了解到，該樓盤在住建部門的備案單價(jià)和總價(jià)均有明確公示，他所購(gòu)房屋的備案總價(jià)即為293萬元。這意味著，所謂的“15萬元優(yōu)惠”其實(shí)是建立在虛高的報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上的。而開發(fā)商與經(jīng)紀(jì)公司通過收取8萬元額外費(fèi)用的方式，變相使得房屋的實(shí)際總收款達(dá)到了301萬元（293萬房款+8萬費(fèi)用），超過了293萬元的備案價(jià)格。
小王認(rèn)為自身權(quán)益受損，遂將開發(fā)商及經(jīng)紀(jì)公司訴至法院，要求確認(rèn)超過備案價(jià)部分的8萬元收費(fèi)無效并予以返還。
法院判決：變相突破備案價(jià)，超出部分不受保護(hù)
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，商品房銷售嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格備案制度，旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，防止開發(fā)商隨意漲價(jià)，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。備案價(jià)格是房屋銷售的“天花板”，開發(fā)商必須以不高于備案價(jià)的價(jià)格進(jìn)行公開銷售。
本案中，開發(fā)商與經(jīng)紀(jì)公司通過“報(bào)高房?jī)r(jià)再給予優(yōu)惠”的虛假形式，并引導(dǎo)購(gòu)房者支付一筆合同外的“居間費(fèi)”，其本質(zhì)是規(guī)避備案價(jià)格監(jiān)管，使房屋實(shí)際成交總價(jià)突破了備案價(jià)上限。這8萬元費(fèi)用，并非基于真實(shí)、獨(dú)立的居間服務(wù)（經(jīng)紀(jì)公司并未提供超出其常規(guī)銷售義務(wù)的額外服務(wù)），而是房?jī)r(jià)款的組成部分。
因此，法院認(rèn)定，該8萬元費(fèi)用屬于變相提高房?jī)r(jià)、超出備案價(jià)格的部分。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。商品房備案價(jià)格制度屬于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的重要監(jiān)管措施，變相突破該價(jià)格的行為，擾亂了市場(chǎng)秩序，損害了公共利益及購(gòu)房者權(quán)益。故判決該8萬元“居間費(fèi)”的收取行為無效，開發(fā)商與經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)向小王返還該筆款項(xiàng)。
警示與建議
- 認(rèn)清“備案價(jià)”的紅線作用：購(gòu)房者在看房時(shí)，有權(quán)要求查看銷售現(xiàn)場(chǎng)的房源價(jià)格公示表，其中明確標(biāo)注的“備案價(jià)格”是法律認(rèn)可的該房屋最高銷售單價(jià)和總價(jià)。任何“優(yōu)惠”都應(yīng)在此價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行，而非先提價(jià)再打折。
- 警惕“合同外費(fèi)用”：所有購(gòu)房款項(xiàng)均應(yīng)體現(xiàn)在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》及發(fā)票中。對(duì)于銷售人員或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要求支付到第三方賬戶、或簽訂單獨(dú)服務(wù)合同收取的“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“渠道費(fèi)”、“居間費(fèi)”、“咨詢費(fèi)”等，尤其是承諾支付后可獲大幅房?jī)r(jià)優(yōu)惠的，需高度警惕。這極有可能是變相加價(jià)。
- 核實(shí)優(yōu)惠的真實(shí)性：可向當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門查詢樓盤備案價(jià)格，自行核算真實(shí)房?jī)r(jià)。對(duì)于優(yōu)惠，應(yīng)明確其來源和性質(zhì)，是否直接在備案價(jià)基礎(chǔ)上減免。
- 保留證據(jù)，依法維權(quán)：一旦發(fā)現(xiàn)疑似變相加價(jià)行為，注意保留銷售承諾的聊天記錄、錄音、視頻、支付憑證、相關(guān)協(xié)議等證據(jù)。如協(xié)商無果，可向住建部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門投訴舉報(bào)，或像本案一樣通過訴訟途徑解決。
法院的這一判決，明確了商品房備案價(jià)格制度的嚴(yán)肅性，否定了通過巧立名目、拆分合同等方式變相漲價(jià)行為的合法性。這不僅保護(hù)了單個(gè)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)利益，更是對(duì)房地產(chǎn)銷售亂象的一次有力規(guī)制。對(duì)于購(gòu)房者而言，面對(duì)五花八門的“促銷手段”，務(wù)必保持清醒，堅(jiān)守“以備案價(jià)為基準(zhǔn)”的原則，方能守住自己的錢袋子，避免落入價(jià)格陷阱。
